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城市中心区再开发中的规划设计

[摘要]我国正处于城市化快速发展的阶段,随之而来的是城市发展中的问题。发展需求和资源短缺之间的矛盾日益突出。普陀区为推动区域发展,政府推动包括曹安蔬菜市场在内的部分传统市场的搬迁和关闭...

——以上海市曹安蔬菜市场为例

薛鸣华 潘美宝 杨聪雄


[摘要]我国正处于城市化快速发展的阶段,随之而来的是城市发展中的问题。发展需求和资源短缺之间的矛盾日益突出。普陀区为推动区域发展,政府推动包括曹安蔬菜市场在内的部分传统市场的搬迁和关闭,实现转型发展。本文以上海市普陀区曹安蔬菜市场的城市设计研究为例,通过对曹安蔬菜市场的分析梳理,从规划原则、功能定位、土地集约利用、建筑合理布局等方面探究了城市中心区再开发中的规划设计与方法,为其他城市中心城区再开发提供有意义的指导策略。

[关键词]:城市再开发;转型发展;城市中心区;集约利用


ThePlanning and Design ofCity Central District Re-developmenttake Planning and Design of Shanghai Caoan Vegetable Market as an Example

[ABSTRACT]China isin the rapid urbanization stagefollowed by urban development issues. Contradictions between development needs and the shortage of resources have become increasingly prominent. Putuo District in order to promote regional development, the governmentpromotedthe market, including the Cao’an Market, relocation and closed, achievingrestructuring and development. In this paper, take Shanghai Putuo District Cao’an Market Urban Design Studyas an example, through the analysis of current conditions of the site, discussed the planning and design method in city central district in the aspects of planning principles, function positioning, compact land use, reasonable building layout etc., put forward the meaningful urban re-development strategyin central districtsfor other cities.

[Key words]: Urban redevelopment; Transformation development; City Central District; Compact Land Use.



1.0引言

上海作为全国经济发展的先锋城市,是“长三角”区域经济发展的重要引擎。随着上海城市不断发展,普陀区作为上海中心城市之一,发展科技、商贸的规划诉求得以步步落实。位于普陀区的曹安蔬菜市场的“脏乱差、甚至嘈杂秩序混乱”的发展状况已被定位为“低端市场”,已经不能适应城市和区域发展的需求,甚至已经成为区域发展现代高端服务业的阻碍,产业的转型升级和实现城市再开发已经成为不可或缺的选择。加快发展现代服务业是转变经济发展方式、推进科学发展的迫切需要,是提升产业能级、加快形成服务经济为主的产业结构的重要举措。本文对曹安蔬菜市场进行研究分析,探求中心城区再开发和产业功能转型发展的相关策略。

2.0 规划背景和区域分析

2.1 规划背景

曹安蔬菜市场隶属于上海市普陀区长征镇政府,位于长征镇曹安路大渡河路交口西南角,是由直属单位管理经营的上海市西北地区重要的农副产品批发基地。随着普陀区商贸科技和经济等全方位的发展,曹安蔬菜市场原有的以大型批发为主的低端市场功能已经不再适应城市发展的需要,转型与提升以及如何落实其功能提升以符合发展的需要成为此次研究的重要前提与背景。目前在普陀区区域面积内,聚焦“一河五区”的发展空间布局,重点建设成为上海西部商贸科技区。改造提升基础和传统产业,发展科技与商贸服务业是普陀区重要的发展目标,这也为曹安蔬菜市场的再开发提供了契机。

随着发展空间及地缘区位优势的不断显现,有层次、重功能、重形象的总体发展诉求也被鲜明地提出。目前,中环商贸区,天地软件园等代表着科技与商贸发展的一系列2


产业的引入与发展也为该区域整体产业功能与城市形象的提升打好了卓越的基础。本次曹安蔬菜市场规划调整范围为由武宁路-大渡河路—梅岭北路-丹巴路围合的地块,用地面积为19.73公顷。






图1:项目所在区位及周边产业分布




2.2 规划诉求

随着城市发展和区域功能定位的转型,曾经在普陀区域经济中占有较大比重的众多低端市场已经越来越不适应发展需求。以前,曹安蔬菜市场还属偏僻地段,如今此处已是寸土寸金,而市场的“脏乱差”现象与现在的地价和发展形象极不相符。

从普陀全区的产业空间布局来看,“十二五”是普陀区融入全市发展大局、加快转型发展、全面提升区域功能的关键时期。曹安蔬菜市场处于串联真如副中心及长风生态商务区这条中环发展轴的关键节点上,承接南部提升、促进北部转型,是普陀区从南向北分期实施商贸科技产业战略的重要支撑点,曹安蔬菜市场的转型发展对整个普陀区,乃至上海市的发展都有很大影响。

从普陀区产业布局来看,曹安市场是中环商贸区的重要组成部分,根据规划,中环商贸区未来将围绕建设新兴市级商业中心和上海服务长三角的新平台,积极打造综合商业和专业商务功能片区。其中,百联中环购物广场停留在低端卖场的较低水平,天地科技谷仍处在简单的制造加工向科技研发的转变时期,华大科技园区向国家高技术服务产业园区的转型等,以上都迫切需要周边高品质商务环境的配套,整个中环商贸区都面临着缺乏高端办公的窘境。

曹安蔬菜市场周边半径1.5公里内已建成轨道交通11号线枫桥路站和真如站、13号线大渡河路站,未来将建设14号线和15号线,街坊的区位价值得到进一步提升,梅川社区控制性详细规划对曹安蔬菜市场所规定的地块开发容量等指标与街坊的区位价值、地区形象已经不相匹配,也不符合中心城集约利用轨道交通周边土地的要求,自身的转型发展刻不容缓。


图2:周边1.5公里内轨道交通站点分布图



2.3交通及周边设施

基地周边交通资源丰富,紧邻中环及高架曹安路出口,同时与城市主干快速路武宁路和大渡河路直接相连通。区域内拥有齐备的公共交通资源,地铁15号线沿着大渡河路布局,在基地东侧有规划站点(大渡河路站)。

地块与普陀区政务中心步行五分钟距离,东北侧就是普陀真如城市副中心,向南三个街区就是普陀长风生态商务区,具有中间地带连通与辐射的核心区位优势。以京沪高速公路入沪延伸线门户的重要位置为依托,辐射与承载江浙乃至长三角地区,突显其上海西北门户的重要战略区域价值,是优质的商务发展基地。

图:3:地块周边道路交通




2.4现状及存在的问题

曹安蔬菜市场作为主营农副产品批发市场,其主要特点和问题有以下几个方面:

1经营户数多:包括批发和零售在内的所有摊点近2000个,其中固定批发摊点约1500个,临时摊位约500个;

2交易低端、环境脏乱:大多数零售摊点的业主会直接将货品摆在地面或车上,市民可以将随意挑选购买,由于基础设施的不足,人们会将腐烂或遗弃的蔬菜瓜果随地乱扔,因此造成交易环境脏乱;

3社会秩序混乱,初级粗放的市场容易引起矛盾冲突,长期以来周边居民投诉不断,由食品安全、交通、市容环境、治安、卫生管理等方面产生的问题,使得市场的管理成本和难度也在不断提高。虽然这类市场能为周边居民带来一定程度的生活便捷,但这些传统的市场与区域定位和产业结构极不适应。

图4:曹安蔬菜市场的东大门和市场内部



3.0 规划设计目标、原则及功能定位

在我国,经济、社会、环境等多元融合、协同发展的城市管理模式逐渐受到社会各界的青睐,而经济导向性的城市发展正面临巨大的挑战。有限的可开发土地和资源利用、环境破坏成了日益凸显的问题。而以曹安蔬菜市场为例的中心城区再开发旨在提高生活和环境品质,促进各个城市要素的和谐发展,这将成为此次规划设计的终极目标,将引导发展原则和功能定位。

3.1规划设计目标

此次的规划目标是要充分利用曹安蔬菜市场的重要门户区位,通过产业功能转型发展,重点发展商务服务多样性的总部型经济,发挥商贸枢纽产业联动的高品质优势,建设普陀长征镇新地标,实现土地集约化利用和区域功能辐射发展,达到商贸枢纽整合的产业服务联动。

3.2 规划设计原则

曹安蔬菜市场所在的普陀区是上海的中心城区之一,城市中心区的土地发展强调在指定的边界范围内合理的进行土地开发和再开发。其目的是要在城市发展中使每个人收益,实现经济、社会、环境公平,以及区域获得投资机会并得到良好发展。

根据对曹安蔬菜市场的研究分析,此次规划设计主要提出混合式多功能的土地集约利用原则;土地集约利用的内涵可以理解为:以布局合理、结果优化和可持续发展为前提,通过增加存量土地的投入,改善土地的经营和管理,使土地利用的综合效益和土地利用的效率不断得到提高。垂直的紧凑式建筑设计原则;垂直的紧凑式建筑设计实现了城市经济向内涵式深化转变的新型经济形态,通过把平面土地与空间概念联系起来,充分利用空间资源,提高土地的使用率和产出率。开发步行式社区原则;开发步行式社区,将周边公共交通资源的优势最大化,拉近生活居住和就业单元之间的距离,激活城市空间,缩减基础设施建设的成本,发挥密集组团的辐射性功能。

3.3功能定位

基于前文对现状和发展诉求的分析,曹安蔬菜市场建设将以农副产品的批发基地转型升级成为以商务办公商贸服务为主的高端综合服务基地,形成服务“基地周边—上海西北—长三角圈”的层级辐射功能定位。 5


基地周边是发展成为服务于紧邻普陀政务中心的综合型商务服务配套功能;发挥上海西北门户的优势,打造商贸普陀板块的定制型总部办公和高端商务服务功能,以商务服务为主、商业为辅,集商务、商业、办公、宾馆、会议等功能为一体的组团式与综合体集聚的现代高端商务服务聚集区。依托沪宁发展轴线,特别是沪宁高速及曹安路高速交通延伸线出口,利用极其便利的交通与门户优势,搭建面向长三角周边区域大中企业的服务平台,向高端商务服务产业转型。增强商务商业、物流信息、文化娱乐等功能的相互交往,建设成为服务上海西北地区的商务服务中心和辐射“长三角”的企业总部中心。




4.0规划内容

4.1调整用地性质,实现土地集约利用

基于目前所存在的发展问题,从混合功能和土地集约利用的角度考虑,将原有的A2-5,A2-8,A2-9和A2-10这四个地块合并为一个完整的体块,并将用地功能由原来的商务办公用地(A2-8)、社区商业用地(A2-9,A2-10)和商业服务业用地(A2-5)统一调整为商业商务办公(C2C8)用地。在整合后的地块内,建设与功能定位配套的服务设施。通过适当提升原有土地的容积率,合理增加建筑高度,将原有“高密低效”的建筑布局和土地利用向“低密高效”的土地集约利用模式发展,让出更多的开放空间。增加对现有土地地下空间的开发,结合大渡河路东侧的地下空间共同开发,充分利用地块内的竖向空间。



图5:地块分布及用地性质                                图6:地下空间开发和利用



4.2提升原发展混合式功能

通过对项目区位的分析和周边区域功能的研究提出有针对性地引入与商务办公配套的酒店、文化、休闲等功能,规划后的功能比例为文化占3%、商业占10%、办公功能为87%,加大服务于单一功能土地的空间利用强度,提高地块的服务品质,完善区域功能要素之间的衔接与互补功能,增强对周边相邻地块的辐射服务范围,形成多层次、多功能的复合土地利用商务社区。

以基地独特的交通区位为契机,通过对多种文化(会所、社区文化等)、商业(包括酒店服务、配套商业、休闲、娱乐等)和办公(综合办公、总部办公、精品办公等)复合功能规划,对公共空间的梳理与塑造,引进优质管理,创造充满活力和各具特色的社区环境,使资本与人才相融合,商务与贸易相结合,娱乐与生活相依托的场所。


图7:功能分布




众多企业在楼宇内鼓励发展商务办公等衍生服务业,满足信息服务、代理服务、咨询服务和后勤服务等多方面的服务性需求,带动周边地区商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲和餐饮等业态的发展。商务办公和商贸的发展势必会带来衍生行业的配套发展。酒店办公混合型综合体、5星级商务型酒店、文化艺术交流服务中心组成的综合功能,将成为这一板块功能集聚的支撑与平衡。

4.3 调整建筑高度,设计合理空间布局

建筑高度的调整和空间布局主要从全区空间结构、地块周边建筑高度和布局以及地块内功能规划的角度考虑。将标志性建筑布置在沿大渡河路一侧,将较低的总部办公楼分部在靠近西侧住宅区一侧,以满足日照的限制。

放眼全区整体城市空间结构,未来普陀区将打造三个标志性节点,分别是西站地区(规划高度未定)、真如副中心(规划300米)和曹安蔬菜市场所在的中环门户地区。西站地区和中环地区作为两大重要的陆路门户,互为犄角,作为真如副中心西北最高地标的前奏出现。曹安蔬菜市场是整个中环门户地区的地标,从和真如副中心的关系来看,原有规划中的80米高度已经不符合标志性建筑的要求,因此从地区空间景观构架的角度来看,应将曹安蔬菜市场的建筑高度提升至100米以上,体现地标建筑的作用。



图8:普陀主要标志性节点分布


芦原义信在《外部空间设计》中对街道空间建筑高度与建筑之间距离有详细的论述,当建筑高度与街道宽度比值为1时存在某种匀称;当时比值为2时实现了空间上的围合,也不觉得狭窄,当建筑高度与街道宽度的比值达到3时,街道空间的界定感较弱,视线上不容易形成焦点。对曹安蔬菜市场建筑高度的设定,主要考虑对基地西侧住宅小区的日照影响以及因为高层布局而产生的空间紧张感等不良状态。

基地周边基本以多层住宅为主,高度在24米左右。北侧有两栋55米高层住宅。西侧小区内有六栋40米左右住宅楼,采用多单元平行布局,本身日照关系紧张。而针对本项目,高宽比值为3时,建筑高度的增加会使得地块内裙房面积减少,对功能规划产生一定影响。为避免高层带来的空间紧张感同时满足一定的标志性要求,以高宽比最为不利的大渡河路为依据进行计算,其红线宽度65米,高层退道路红线15米,总宽80米。按照1:1到2.75:1 的合理高宽比(1:1为最舒适,2.75:1 为体现标志性),确定曹安蔬菜市场的规划建筑高度应在80到220米之间选取。


图9:180米方案沿大渡河路天际线

图10:220米方案沿大渡河路天际线


规划以满足日照条件的高度分区作为前提条件,经过80米(1:1)、180米和220米(2.75:1)三种方案的比较,综合建筑体量、沿主要道路空间尺度适宜性、标志性要求和天际线和谐性等方面因素。180米高度沿大渡河路布局是多方面效益最优的合理高度,原因有三:一是能较好地缓解建筑体量臃肿的状况;二是沿大渡河路高宽比不超过2.5:1,能有效避免高度过高对周边道路带来的压迫感和空间紧张感;三是高度控制在周边最高建筑的3倍以下(周边建筑最高为70米),能避免对沿大渡河路天际线的破坏;最后,在这个高度区间内能够形成武宁路门户地区的显著标志,与本街坊的区位价值相适应。最后,在这个高度区间内能够形成武宁路门户地区的显著标志,沿线设计超高层双子塔建筑,容易形成视觉焦点和有引导性的城市天际线。


图11:形成视觉焦点


将8到10层的独栋总部办公沿地块西侧布局,高度既不对住宅产生日照遮挡,又能为企业办公总部提供相对独立的景观空间。建筑的改造应以绿色节能为优先考虑理念,参考LEED建筑节能标准,坚持科学规划,合理利用空间,选用新型节能环保材料,例如利用太阳能定位建筑以获得最佳能效和最优经济性,充分利用自然通风,提高自然舒适度;尽量多的让出绿地,增强商业社区活力,创造怡人空间环境。


图12:总平面图图                                        13:夜景鸟瞰图



4.4优化空间景观环境

土地集约化利用和合理的建筑布局可以增加公共开放空间的面积。空间景观环境的优化从以下几个层次着手:

第一:地块内景观。规划设计要求沿街沿路设置休闲绿地,形成特有的社区街道景观。在地块内部设计以条形绿化空间,指引人行的同时创造良好的不行空间。

第二:广场景观。在地块内设计两处大型开放广场空间,并在地块内部结合不同能建筑功能和小型区域形成丰富的景观空间。两处开放广场将分别用做文化性广场和交通性广场。在武宁路大渡河路口规划设计文化性广场,设置文化设施或雕塑,强化地块的文化内涵,促进企业的文化建设。公共开放的文化空间,可供周边居民举办社区性人文活动。在大渡河路梅岭北路的下沉广场可与轨道交通的站点连通,充分利用地块的交通资源,为即将入驻的企业和商家提供交通的便捷。

第三:区域景观。结合地块西侧的公园景观(梅川公园)和东侧的景观绿化,强化地块的环境优势。

第四:立体景观。增设屋顶绿化,建设更多的现代化“空中花园”,使房屋既能得到良好的保温隔热,又能减少能源的消耗。

图14景观空间分布和局部效果




4.5充分发挥多种交通资源优势

曹安蔬菜市场紧邻三条城市主干道、两条城市快速路、四条城市支路,有一条规划的地铁线路经过,步行500米的范围内有多达30条公交线路,充分发挥现有交通资源的优势,增强区域联动,拉近生活与商务工作的距离。

图15:交通资源分析



在地块内部规划设计两条十字形公共交通流线并与地下停车出入口相通,在地面上东西向联通大渡河路,南北向联通武宁路和梅岭北路,结合街道景观形成内部交通的主要支撑线,创造与周边地块联通的步行可达条件,为地块内部的功能辐射提供交通支撑。


图16(右图):地块内规划交通轴线


5.0 结语

曹安蔬菜市场原为普陀区农贸商品的批发市场,随着城市发展和区域功能定位的转型,曹安蔬菜市场开始出现布局不合理、土地利用率低、地块经济产出低、环境脏乱差,社会秩序混乱等问题,已经越来越不能适应区域及城市发展需求。本文通过对曹安蔬菜市场现状条件及问题的梳理,以曹安蔬菜市场的转型为例,探讨城市中心区再开发城市设计规划策略。提出土地集约化利用;紧凑的建筑设计;提升原有功能,发展混合式功能;优化空间景观环境和充分发挥多种交通资源优势等策略,为未来我国城市再开发提供相关的发展策略。这些还需在实际操作中不断完善,城市设计与城市管理相辅相成,共同发挥引导性和监管性作用,使得各项策略能在最优的配置下协同运作。通过对该项目的设计研究,希望能对其他同类型城市再开发的规划设计提供一定的借鉴。


参考文献

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